下面是范文网小编整理的楼盘营销策划员述职报告（五篇范例）（房地产策划述职报告怎么写 范文），欢迎参阅。
第一篇：楼盘营销策划员述职报告
各位领导 ：
我于2003年11月借调到河北中烟工业公司市场营销部工作，根据领导安排，负责市场信息和省内业务工作。一年来，在厂、部领导和同志们的帮助支持下，各项工作都有了新的进展。现工作开展情况汇报如下：
一、加强政治理论和业务学习，不断提高政治业务素质
一是积极参加政治理论学习。认真学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想，始终坚持理论联系实际的原则，在仔细阅读有关文件和资料的同时，结合实际工作认真思考和总结，努力做到在思想上领会、在工作中贯彻。二是努力加强业务学习。在领会国家局、省工业公司以及我厂的发展思路和工作重点的同时，利用业余时间阅读了营销管理和法律等相关专业的书籍，努力适应新形势下工作的需要。
二、圆满完成了省产烟订货的组织任务
为保证2004年和2005年上半年省产烟订货任务的完成，做了大量的前期准备工作，在指标的分配、结构的确定等方面进行了周密细致的安排。先后进行了工商衔接会、网上交易预备会的组织工作，并在会前和会后与国家局、省烟草公司、各分公司和三家烟厂进行了充分的协商和协调，确保了网上交易的顺利进行，为省内销售工作的顺利开展奠定了基础。
三、努力做好信息的收集与反馈工作
为了解和掌握各卷烟厂在营销工作中存在的问题和商业公司的信息，规范和严肃市场信息的收集和上报行为，确保及时追踪和掌握市场动态，实现信息共享，我先后起草、下发了《关于进一步加强市场信息反馈的通知》、《信息收集与反馈管理规定》、《关于加强对“白沙”卷烟的销售和市场动态进行监控的通知》、《关于加强对“钻石”卷烟的销售和市场动态进行监控的通知》，作到对“白沙”和“钻石”烟的销售情况进行“旬追踪”，为领导对其“月调控”提供依据。
为了掌握和了解各卷烟厂的生产经营的基本情况，从2004年7月开始，收集、整理各厂生产经营“旬报表”，为领导制定决策提供参考。
目前，省工业公司与各卷烟厂、各销区之间的信息渠道较为畅通。截止2004年11月，我共收集、整理市场信息1209份，对各厂、各区上报的信息，进行严格登录，认真分析，并根据掌握的信息，编写了《信息参考》14期，及时把国家局政策、省产烟销售情况和市场动态反馈给各级领导和三家烟厂，充分做到了信息资源的共享，为领导决策和各卷烟厂生产经营提供了参考依据。
四、做好市场调研工作
2004年，先后对3家烟厂和11个分公司进行了深入细致的调查研究，及时了解和掌握了工业企业目前销售工作中存在的困难和问题，以及商业企业、零售户和消费者的意见和建议。并对对调研情况进行了深入细致的分析研究，为领导决策提供依据。
五、做好理论研究和数据分析
2004年，起草、下发了《加强营销队伍建设方案》（讨论稿）、《市场营销人员工作标准》、《营销部门考核指标》、《优秀营销员及团队评选条件》等方案和管理办法，为领导决策提供了参考资料。
参加了《2003年我省各销区省产卷烟利税分析》、《2003年9月—2004年5月各销区省产烟主要牌号销售情况分析》、《2004年河北省商业企业省外订货情况分析》、《2004年商业纯销售统计》和《2000-2003河北卷烟市场分析》等的编写工作，为营销策略的制订提供了依据。
六、做好“营销员的职业技能鉴定”工作
作为“卷烟商品营销员”的考评员，努力配合好我省鉴定站的工作，做好省内的每次鉴定督导或考评工作外，作为考评组长圆满完成了今年5月在河南进行的首次“全国高级卷烟商品营销员”的技能鉴定工作。
一年来，我认真履行职责，及时向领导汇报，搞好团结，工作取得了一定成绩。但也存在着一些不足之处，如工作还不够细致，先进的管理和营销手段还不够多，特别是面对快速发展变化的市场形势，还缺乏科学系统的应对手段。今后，我将进一步严格要求自己，加强学习，解放思想，提高认识，努力配合好有关部门工作，为河北烟草工业和我厂的持续、稳定、健康发展做出更大的贡献。
以上汇报如有不妥之处，请领导和同志们批评指正。
谢谢大家！
张增慧
2004年12月6日
第二篇：楼盘营销计划报告
和达·东东城
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前言
以下我们本次策划的几个重点：
1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析
2、对杭州以及下沙房地产市场的分析
3、对和达·东东城项目的深度剖析
4、对和达·东东城目标客户的定位分析
5、对和达·东东城项目策划五季的具体营销策略
第一部分 市场分析
一、宏观经济环境分析
（一）宏观政策
1、国家限购令
一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。
2、浙江省地方政策
●杭版限购令本市包含萧山余杭 新政认房不认贷
新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。
●杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台
杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。
和达·东东城
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●今年杭州将推3600套公租房 新建设60万平方米
3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。 会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。 根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共万平方米。
二、环境分析结论
（一）宏观环境分析总结
1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。
2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。
3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。
4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。
（二）杭州房地产市场分析
杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：
1. 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。
2. 住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大。
3. 住宅价格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭城住房成交均价有所回落。
4. 刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。
5. 本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。
（三）杭州房地产市场未来预测
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cosmo的物业费元/平方米·月。龙湖滟澜山是住宅性质的，但由于它的定位比较高端，所以它的物业费为元/平方米·月 ；而IBC既是属于商业性质用地又是定位较高端的，它的物业最高为 元/平方米·月。所以说和达?东东城的物业费在同类竞争中处中等。
（6）从交通方面来说，本项目相较于龙湖滟澜山和IBC来说，缺少了公交车路线，这是本项目有待改善的地方。
（7）从宣传主题方面来说，世茂cosmo，保利湾天地是本项目最大的竞争对手，因为他们是以江景和湿地作为产品的卖点，跟本项目雷同。但是，根据考察，我们发现世茂cosmo，保利湾天地推出的是不同方位的江景房，分为一线，二线，三线，而东东城的都是一线的江景房，所以说在江景方面世茂cosmo，保利湾天地的竞争力不大。
第二部分 项目分析
SWOT分析
1、优势
（1）和达品牌强大的后盾支持 。
和达“HEDA”品牌的持有人是杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司，隶属于杭州经济技术开发区管委会，所以作为开发区的国企，和达坚持肩负肩头责任，遵循着“追求认真、追求精致、通道共识、方谓同仁”的理念，做非常人，办非常事，不断完善业务，提升管理，开拓市场。作为主力建设者——开发区本土开发商“和达”已经作为一个全新的品牌正式进入公众视野。目前已经成功推出楼盘“和达自由港”，已经售罄。和达在杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司的整合启动下，顺势崛起，深耕下沙。品牌效应强大，顾客信任度高，是东东城强大的后盾。
（2）打造独特的嘉年华式社区型商业中心
项目作为沿江12公里的生态景观休闲商业带的启动项目，意义非凡。将被打造成下沙沿江板块最灵动最富有生机的一个部分。东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心，
一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离项目周边500米范围内，规
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间与个性化的追求。
2、产品定位
●精品小户型私有公馆
东东城打造的32-60方小户型公馆，充分的考虑了景观资源的利用，与内外环境紧密结合，近观园景，东眺钱塘江。
●嘉年华式的社区型商业中心
东东城将要打造的是一个嘉年华式的社区型商业中心，
一、二层部分是商业，三层以上为小户型江景公馆。提供完全开放、共享的OPEN生活方式。同时，距离项目周边500米范围内，规划有物美超市、大众餐饮、影院等，各项生活配套一应俱全。
●中高端的品质
东东城打造的是一线式的江景房、地铁精致的公寓、城市新贵蜜活。为业主打造全面时尚品质的生活。
●简约时尚
东东城的设计没有高楼大厦，只有六层；没有高大的压迫感，只有轻松随意的悠闲。广场的戏水池、全景天窗式绿化、空中客厅阳光天井，城市新贵的乐居。
●个性设计
东东城省却了精装修带来的千篇一律，充分的满足了当下小资白领追求与众不同，张扬个性的要求。
第四部分东东城营销渠道策略
●直接营销
无论是从从企业内部资源上看还是从项目条件上看，我们认为和达房产都有这个条件去进行直接营销。选择在销售处售楼,一是卖楼,二是卖服务。从品牌导入期开始即可采用该渠道。
●间接营销
与经评审选择的房产中介机构进行合作，将成交量的10%由房产机构负责，又房产机构的业务员负责挖掘、联系、跟踪目标客户，最终邀到楼盘现场看房，和达·东东城
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成交后收取佣金。在强势推广期采用该策略。
● 网络营销
微博营销 ①先将微博当做企业博客、企业媒体、企业独特的社会化沟通平台来独立运作，开展给予式的营销，当人气开始聚拢，再开始索取式的营销。
和达公司应设专人/团队维护新浪微博，关注和达的粉丝，通过评论和转发与网友互动，拉近和达与客户、消费者的距离，及时收集公司相关舆论并发到微博进行二次传播提升和达的知名度。
转发爱心和公益的话题，尽到企业的社会责任，提升企业形象。开发新项目即在微博上进行宣传，如东东城的最新消息都要及时在微博上更新。经常将和达公司中员工工作照以及员工抒发的感性情怀、项目背后的故事发到微博，及时解答话题中检索到的网民对于和达项目的疑问。发动企业员工积极分享企业相关的创意内容。
②初期粉丝数量少，通过关注有奖，有奖回答，抢沙发，在微博上进行征文活动，如《我看“个别现象”》一系列活动，一方面增加粉丝数量，另一方面提高和达的知名度。
③通过微博做活动回馈新老顾客。
微博营销在营销各个阶段都可以采用，并且随着微博在人们生活中重要性的提升，微博营销将会成为营销
（2）搜房网
预热期注重论坛建设，我们的消费者主要是追求时尚自由的年轻人，而网络是年轻人聚集的地方。根据我们的市场调研，除了来自亲戚朋友的消息，相关业主论坛是最信任房地产信息的来源。在和达?东东城业主论坛里，各项活动可以与微博上相关活动同步进行，并根据效果，在开盘期间做一个线下活动。
开盘期经常关注更新团购信息，以此拉动消费。 ●异地营销
针对对东东城项目的另一类目标顾客——异地投资者，我们采取异地营销的方式。通过此举有利于品牌长远发展。
①、在强势推广期在温州举办推介会“东东城温州魅力行”，同时投入大量和达·东东城
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广告，造成短期的轰动效应；
②、在温州设点销售，在温州新南亚大酒店定商务房作为东东城销售咨询点； ③请温州当地人代理。 （3）房地产分销渠道管理
如果开发商选择使用间接销售渠道，必须要加强分销渠道的管理。
第四部分 营销推广
具体营销方案推广
第一季 筹备期—— 时尚生活，绝不平凡
无论尊贵繁华或是平淡朴实，有一套属于自己的房子总是令人心醉。选择房子，等于选择一种生活方式。在交房入住之前，更多的客户购买的是生活的梦想。尤其对于本项目的目标客户群，他们年轻、时尚、追求自由与个性，对生活的梦想更加五彩斑斓，与众不同。在这一季中，我们以“东东生活，梦开始的地方”为主题，引起潜在客户群的共鸣，守护梦想，让我们共同起航。
（一）营销周期
预计在开盘前一个月，即4月底开始推出筹备期的营销推广方案，此次营销周期预计持续一个月。
（二）营销理念
本季为前期筹备推广，通过时尚活动与广告媒介网络告知目标群体，“和达·东东城”正在建设，即将推出，时尚生活将由“和达·东东城”为您呈现。将公众的注意力集中到该项目的上，使他们对未来的“时尚”生活有所期待、有所期许。
（三）广告策略
1、广告语
时尚生活，绝不平凡——和达?东东城
2、对广告语的表述 和达房地产又一全新力作 和达地产和而不同的公司理念
“标榜个性”是东东城当前不可复制的差异点和利益点。一方面它是物质利
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作为打响品牌与楼盘知名度的第一季，应高调进行大范围、大强度宣传，宜重点采用广播电台、电视、报纸、户外广告牌、售点广告等形式开展强劲的宣传攻势。
2、“东东城杯——团队跑步赛” （1）营销类型：事件营销
（2）活动主题：东东城杯——团队跑步赛 （3）活动时间：
从项目用地规划好，一期工程楼盘框架已经搭建1/3，暂时作为售楼中心的会所建设已进行一半时
（4）广告媒介：
本赛事，我们将邀请下沙网、搜房网、下沙电视台、都市快报等进行全程跟踪报道
第三季 热销期——“我就要我的东东·FREE ZONE”
在蓝的天、凉的风下，玻璃窗辐射出活力和欲望，像人的永不磨灭的希望。 这幢楼里住着各式各样的人们，在这个城市里，一切可知和不可知都在扑面而来。
有坚持的人，有偏执的人，有热爱的人，离不开这个城市和来到这个城市的人，都在欲望中寻找与等待?? 但是永恒的是
有我们饱满的都市欲望，有我们张扬、独特的个性， 我们的口头禅就是：“我就要我的自由！”
自由自在，FREE时代，是一件事情，一种状态，一种生活的态度 拒绝把青春寄放在别人的房子里 拒绝在别人的房子里遭受寂寞 拒绝泡吧归来又去了别人的房子
??
我们一边在寻找，一边在等待。我们属于东东·FREE ZONE！ 在这样一个地方，有这样一群人，宣告着自由居住时代的来临!
（一）营销周期
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在“东东城”进行热销期之后，为了笼络客源，我们将对“东东城”进行持续的营销，以打响“东东城”的品牌，吸引更多的客户。此次营销周期预期持续30天左右。
（二）营销理念
本季营销将着力与树立“东东城”品牌，突出“东东城”特色。通过时尚、新颖的活动将“东东城”的和谐与时尚区别与下沙其它楼盘，凸显出来，从而打响“东东城”品牌。此次营销重点推出“享受和谐东东”的观念，卖点明确，针对性强。
（三）广告策略
1、广告语
“你家 我家 大家”
2、软文广告设计 病毒式营销视频：
一群年轻人拿着锤子、榔头等工具，挥汗如雨地打通了各自的住宅， 之后相视一笑，拥抱庆祝??整段视频采用无声，只有绚丽的画面转换，呈现出年轻人不可思议的想象力。就在大家对在此段视频的传播者和目的意义都不解的时候，和达?东东城的标志跃入视线，之后所有年轻人共举一块牌子：“你家，我家，大家！”
视频结束时，出现，“领舞都市新贵 享受和谐东东”的标语和和达?东东城的全区图。
3、媒介选择
主要投放媒介为公交车、出租车视频，《浙江卫视》等栏目。
第五季 结案期——服务·让您更信任
业主的满意是我们不变的追求，业主的信任是我们最大的财富，不断完善的服务是我们回馈给业主最诚挚的感谢。住在东东城，让业主享受最顶级的服务，不管何时都能满足业主的需求；住在东东城，让业主无后顾之忧，有十足的安全感；住在东东城，让我们一起谱写“信任”的篇章。
（一）营销周期
从项目售罄时，推出第五季的营销推广方案，此次营销周期预计持续一周。
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图5E户型彩屏图
约61㎡
第三篇：烟草营销员述职报告
楼盘营销策划员述职报告
在日常生活和工作中，需要使用报告的情况越来越多，报告具有成文事后性的特点。写起报告来就毫无头绪？下面是小编收集整理的楼盘营销策划员述职报告，仅供参考，希望能够帮助到大家。
各位领导、各位同事：
大家好！
20xx年对于我来说，是很有意义的一年。在这一年里，我做了一个幸福的妈妈。而后在领导的支持下，于今年7月份重新回到工作岗位。在这将近半年的工作时间里，领导和部门同事给了我很大的鼓励。在部门团结协作的努力下，我们完成了工作任务，为公司的发展做出了自己的贡献。
一、一年来完成的工作
大的一年，我们部门在公司的运营管理模式、运作体系、各项制度和工作流程的指导下，完成了销售目标元。
销售部主要负责楼盘的营销策划工作，对楼盘的销售、市场调研、策划方案和建议撰写等方面，为公司出谋划策，为我公司的楼盘销售提供了可行的发展之路。
现在手上两个项目，明年9月后就开工了，现在做的是前期工作。我作为销售部的客户专员，目前主要做销售前的准备工作，为使资料更全面、更有说服性，我已经尽可能地使资料全面，应有尽有，从楼盘的位置、楼盘的`情况入手，仔细收集资料。仔细阅读销售合同，详尽理解其中的第一条条款。
到其楼盘销售第一线，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施，吸取别人成功的经验，为公司来年9月份促销策划活动做准备。参加房展会，房地产销售工作总结展览等促销活动。对重要问题多想办法，多出主意，在脑海里形成相应的建议和方案，做好参谋策划的准备工作。来年的9月份，真正的销售工作就要开始了，所以，要多了解市场的信息，对销售部工作人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序、工作方法要提前做好准备，为以后接待办理产权证的客户做好服务准备。
从7月份到现在，除了做楼盘开工前的销售准备工作以外，我还负责处理了销售部有关营销策划方面的事务等。在近半年的工作中，通过实践，提高了我部门员工的工作能力，同时通过不断的学习，也使自己的业务水平得到逐步提高。
20xx年7月份到现在，对于我来说，仿佛是一瞬间，现在想想，好像是昨天重回到岗位，今天就站在大家面前一样。时间过得很快，其实更让我觉得充实的是我在这半年的时间里所做的工作。这些工作使我在时间的把握上，有了节奏的感觉。参与了项目示范区、销售中心及样板房的专题讨论会，形成了会议纪要；参与设计部的设计沟通会、方案设计评审会，配合销售代理公司形成项目示范区看房通道包装方案建议、项目示范区包装建议、项目精装房建议、示范区导示系统布点方案建议和项目模型尺寸底座制作建议，并将这些建议上报总部；完善了销售百问初稿、销售表单和销售现场物料清单；负责参与销售代理公司的管理工作，每周的销售工作周例会我都在会前做好准备工作，形成会议纪要；每月的营销月报会我都会做好会前准备工作，形成会议纪要；对销售代理公司的工作计划及完成情况做到逐一检查，有问题及时反馈，避免营销工作上的脱节；参加了茶园项目市场顾问采购评审会，并负责评审会开标工作；参与了园项目产品定位方案专题讨论会，形成专题会议纪要；配合总部考察市局寸滩项目地块情况，收集项目可行性研究报告的地块图片、市场资料、项目情况资料；协助公司做好制度建设工作，调整修改销售现场管理制度、销售处罚管理条例、宣传促销品管理制度等有关制度。
这一桩桩一件件工作过程中，不仅使我掌握了工作常识，最重要的是每完成一件工作，就使我的人生又积累了财富，工作中的仔细、认真、细节处着眼，统观全局，一个好的工作态度很重要，凡事只要认真，就一定会把工作完成好。
二、存在的问题
20xx年下半年，我非常负责任地工作，带领部门同事认真努力地工作，虽然工作计划都按时完成，也有了一定的成绩，但现在回过头来看，还有一些不足，存在着一些问题。
工作计划的连续性执行得不够。主要是由工作计划不健全所致，使一些工作计划的连续性执行不够。
房地产营销专业水平还有待提高。营销工作，就是针对每个客户的特点开展工作，工作方式因人而异，可是目前我部门的房地产营销专业水平还有待于提高。
三、下步打算
20xx年已经开始了，俗话说，一年之计在于春。针对公司房地产销售的内容，我会和部门同事一起制定完善的工作计划，在20xx年再创新绩。
明确工作思路和工作理念。在新的一年，以实现万元的销售成绩为目标，在工作中，落实广告宣传内容的具体工作，在工作中，以公司利益为重，以全年销售目标为工作目标，注重沟通，切实为客户着想。
加强营销专业知识、营销管理及客户管理等相关知识的学习。在楼盘销售前个月时间，进行营销专业知识的学习，可在网上或是实际生活中，请专家指导，学习行业中标杆企业工作模式和标准，建立各种工作模版和资料库，运用到实际工作，切实提高房地产销售策划水平，管理好销售代理公司，提高部门日常工作效率与工作质量。
做好客服工作。在20xx年，做好客户的登记工作，满足客户的要求。同时，对于新客户要做好服务工作，全面系统地介绍楼盘的具体情况，打消客户的疑虑，促进销售。礼貌待客，以微笑服务，做好形象工作。
谢谢大家！
第四篇：房地产楼盘营销策划书(精品)
南宁市仁德房地产
开 发有限责任公司来宾分公司
缤纷江南2011年11月
营销计划报告
前言
缤纷江南项目开盘销售情况基本达到预期，项目配合投入适量广告掀起销售小高潮，随着一期开盘活动的结束，1号楼的推售进入收尾清货阶段。在目前来宾楼市各楼盘推货进入了推新货、清余货的年底大冲关阶段，各大楼盘都在布局年底的冲量，广告投放量也将逐步增加，现结合项目现状及来宾市房地产市场特点，制定缤纷江南11月营销计划报告，以期进一步提高销售签约率，以便达成以下营销目标：
1、在投入适量广告的情况下，以来宾首届房展会为契机，根据市场状况适当调低项目销售单价，力争在2012年元旦前完成80%的销售目标；
2、进一步提高高层宽景单位的销售量；
3、强化项目高端品质优势，重塑项目市场形象，增强客户购买信心，为高层做好铺垫。 以下为具体报告内容：
一、来宾当前楼市现状分析：
（一）来宾楼市房价小幅上涨但销售明显放缓
中央出台“国十条”房产新政，该政策打压投资、投机性购房行为，鼓励自住性购房，受此影响，全国楼市价格波动明显；2011年来宾楼市正处于上升周期，客户以刚需自住客为主，投资客比例较少，但目前整体房价处在2500—3200元/㎡区间，因此近期来宾楼市销售呈价平量缩态势。
（二）前大半年销售平平，下半年供应量猛增，市场竞争加剧
受国家宏观调控政策影响，以及市场的观望情绪，今年上半年来宾楼市表现相对平平，尤其是小高层、高层的销售量不理想，裕达·中央城、天辰广场、富城国际等楼盘的高层销售情况不乐观。传统房地产销售旺季——金九银十已经过去，各大楼盘都有较大的推售压力，为在年底前完成今年推售业务，各楼盘逐步加大了推广力度并提前启动推广及预约。据统计预计今年年底前来宾市场总体供货量近千套，因此，随后三个月的市场竞争将日益激烈；
（三）大户型、高层滞销
受“二套房贷”政策及房价上涨因素影响，四季康城、裕达·中央城、绿城新都等预约、在售项目均出现120平米以下的中小户型畅销、120平米以上三房、四房及18楼以上高层滞销的状况。
二、项目现状分析：
(一) 宣传推广
前一阶段项目推广渠道少、广告投放量不高，户外广告牌仅5块且都不在市区主干道（明显少于天辰广场、富城国际、南亚濠庭等项目）；短信广告仅能传递销售信息，时效性无法得到持续，给项目知名度及现场来访量造成了直接影响；工地现场包装效果相对较好，所有路经二桥的人群都能看到。
(二) 剩余产品
目前1号楼18层以下的楼层基本已经售罄，剩余宽景高层销售难度较大。而新推出2号楼的可选性大；在项目工地形象无变化的情况下，客户较难接受。
(三) 项目口碑
总结前一阶段的销售情况，缤纷江南基本都得到市场的认可，口口相传成交的概率大于其他宣传途径，市场口碑已经建立，现在需要的就是做更大的宣传推广、进一步激发市场热情。
三、项目销售情况分析：
各单位销售情况表
南、北向户型对比
从销售图表来看，0
1、0
3、0
4、0
6、08单位房销售情况较好，达到60%；购房者以刚性需求为主，总房价在23万到30万之间，销售相对比较慢的单位是三房和2+1户型；后期要加大推售三房的力度，吸引较大户型的需求者。从朝向来看，向南单位是销售得最快的，0
3、0
4、0
7、08号是朝南的单位，共销售了62套，占南向总套数的60%，0
1、0
2、0
5、05号是朝北的单位共销售了52套，占北向总套数的49%。可以看出，本地人还是比较注重坐北向南；后期要加大推售北向的单位，强调北向能够更好欣赏社区内美景等。
4、成交客户分析
成交客户职业分析
成交客户年龄分析
从以上成交客户的职业和年龄统计分析来看，我们市场认可度主要集中在企业普通职员和个体私营老板两大人群，购房者年龄集中在中青年，基于对房子的刚性需求。因此，后一阶段的广告宣传主题应更加突出楼盘的“居住投资性”。
四、11月营销策略
1、价格调整：
因1号楼剩余户型大部分为北向，楼层大都在18层以上，在目前市场条件下难以消化，应进行价格体系调整。拟对2号楼18层以下的单位适当调高价格，18层以上的单位适当调低价格；同时，针对1号楼18楼以上高层继续开盘期间的优惠政策。
2、针对性促销：
促销针对户型和目标人群，以房款抵扣优惠的方式促销，拟推出少量特价房。 1）精选若干套一口价房（从1号楼余货较多单位中选择）做为宣传噱头，实行总价优惠
南宁市仁德房地产
开发有限责任公司来宾分公司
2）限时成交给予额外98购房折扣，促进销售； 3）老业主介绍新业主成交，送2年物业费。
五、推广策略
1. 在市区增加户外广告牌，同时对工地形象进行适当包装，更换户外广告内容。 2. 增加短信发送频度，开盘前发送2次短信。
缤纷江南项目组
2011年10月25日
第五篇：“XX楼盘”电视营销策划方案
“XX楼盘”电视营销简略策划方案
一、电视广告营销可行性分析
电视是集视听于一体的传播媒介，电视广告在传播方面具有其独特的特点，主要变现为：
(1)、冲击力和感染力强，可以使受众直观的看到并理解广告要传达的内容。 （2）、有较高的注意率。观看电视节目已成为人们文化生活的重要组成部分。电视广告注意运用各种表现手法，便广告内容富有情趣，增强了视听者观看广告的兴趣，广告的收视率也比较高。电视广告既可以看，还可以听。当人们不留神于广告的时候，耳朵还是听到广告的内容。广告充满了整个电视屏幕，也便于人们注意力集中。因此，电视广告容易引人注目，广告接触效果是较强的。 （3）、利于不断加深印象。电视广告是一种视听兼备的广告，又有连续活动的画面，能够逼真地、突出地从各方面展现广告商品的个性。电视广告通过反复播放，不断加深受众是我印象，巩固记忆。
（4）、利于激发情绪，增加购买信心和决心。电视广告形象逼真，使人们耳闻目睹，引发购买兴趣和欲望。同时，观众在欣赏电视广告中，有意或无意地对广告商品进行比较和评论，通过引起注意，激发兴趣，统一购买思想，这就有利于增强购买信心，作出购买决定。
因此，在电视媒体上投放房地产楼盘的广告具有很强的可行性。
二、“XX楼盘”项目定位及客群定位（虚拟楼盘）
由于“XX”楼盘以90—100平米的中小户型居多，且小区内环境舒适、基础设施齐全，因此较适合于即将结婚的年轻人选为婚房，或是有经济能力的家庭将其作为更换住房的选择，或者是离退休人员购置为养老房。
三、电视广告投放形式
1、冠名知名栏目
日照电视台为日照地区频道，尤其以新闻综合频道、科教都市频道在本地的影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。因此该楼盘可赞助日照电视台某一专题栏目，如冠名《社会零距离》、《日照新闻》、《海曲叙事》等栏目，可以吸引家庭投资者和离退休人员这两类客户群；冠名《魅力之旅》、《都市欢乐汇》等娱乐类栏目可以吸引年轻的购房者。
2、投放广告宣传片
在日照电视台综合新闻频道和科教都市频道投放广告宣传片，时间应是开盘前后一个月，时间段最好为黄金点晚8点左右，在此两个频道投放的宣传片可选择简短但高频率投放的策略。而投放在此外还可以选择在综合频道和影视频道的热播电视剧、热播电影播放之前或中间时段插播广告宣传片。
3、邀请《家住港城》栏目制作特别节目
因为《家住港城》栏目是一档融政策、信息、知识为一体的介绍日照房地产业的专业杂志栏目，因此可以选择与其洽谈制作一期推介“XX楼盘”的特别节目，具体介绍“XX楼盘”的特色特点。让买房者充分了解该楼盘。
4、软广告
可以以企业家楼盘名称的名义举办某些公益活动或其他活动，让电视媒体等前来采访报道，达到间接宣传企业、宣传“XX”楼盘的目的。如举办夏季海边亲子等类似活动，让暑期放假在家的孩子有一个跟父母沟通且一起娱乐的机会。
四、其他营销形式
1、公交移动电视
公交车是大部分人出行必须接触的交通工具，因此选择在公交车的移动电视上投放楼盘的广告宣传片也可以达到吸引客群、宣传楼盘的目的。
2、借大型活动之势
可以选择赞助日照市的大型活动，借助活动的声势达到宣传企业、宣传楼盘的目的。就像蒙牛集团赞助“超级女声”活动，借助“超级女声”强大的声势，达到进一步宣传企业的目的，“XX楼盘”也可以选择日照市既有的大声势的活动进行赞助，也可以选择即将在日照举行的国际海滩文化节、海洋迷笛音乐节等活动进行赞助。